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          房子“以舊換新”,還需邁過(guò)哪些坎兒?

           昵稱(chēng)71627124 2024-04-17 發(fā)布于北京

          在大規模設備更新和消費品“以舊換新”熱潮之外,住房市場(chǎng)的“以舊換新”近日也備受關(guān)注。這一政策旨在通過(guò)合理的評估和補償機制,鼓勵和引導有改善需求的居民用原有老舊住宅參與到新型住房的置換過(guò)程中。

          中指研究院監測數據顯示,2023年以來(lái),已有超30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”。日前,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案(試行)》,鄭州成為繼以往各地以企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式推進(jìn)住房“以舊換新”之后,首個(gè)出具官方指導并系統推進(jìn)的地方城市。

          易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示,當前,住房“以舊換新”政策略顯“主流”,各地的支持也越來(lái)越科學(xué)和系統。與此同時(shí),相關(guān)政策逐漸和房地產(chǎn)“三大工程”進(jìn)行了有序對接,有助于激活存量市場(chǎng),推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展。

          政策加碼

           
          3月30日,安徽省宣城市商品房“以舊換新”活動(dòng)公開(kāi)搖號儀式舉辦。圖/大皖新聞

          記者梳理發(fā)現,住房“以舊換新”屬于最近兩年一些地方的創(chuàng )新政策。據粗略統計,去年以來(lái),已有杭州、安徽、淄博、濟南、濟寧、南京、寧波等30個(gè)地方開(kāi)始探索商品房“以舊換新”,當前跟進(jìn)的城市越來(lái)越多。業(yè)界普遍認為,“以舊換新”可能會(huì )逐漸成為房地產(chǎn)交易的一種新模式。

          嚴躍進(jìn)向《中國報道》記者表示,“以舊換新”吻合了當下房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的重大變化,二手房出售難度增加的同時(shí)民眾又有改善性住房需求,“以舊換新”能夠將二者打通,既有助于縮短現有住房銷(xiāo)售周期,又能促進(jìn)改善性住房需求釋放。

          綜合各地政策來(lái)看,“以舊換新”的基本操作是,通過(guò)集中收購二手住房、中介機構幫助出售、契稅優(yōu)惠、發(fā)放補貼等方法,激發(fā)居民賣(mài)舊買(mǎi)新的意愿,暢通住房置換環(huán)節。

          例如,鹽城等地發(fā)放“以舊換新”購房補貼;寧波、杭州等城市聯(lián)合開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構推出相應服務(wù),購房者可在開(kāi)發(fā)商處認購并鎖定房源,由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構出售舊房,若在一定期限內舊房售出則按流程購買(mǎi)新房,若舊房未售出則退還新房認購金。

          嚴躍進(jìn)指出,政策在機制設計上朝著(zhù)降低交易風(fēng)險、進(jìn)一步簡(jiǎn)化操作的方向進(jìn)行,“以舊換新”對于有賣(mài)舊買(mǎi)新需求的民眾來(lái)說(shuō)又多了一個(gè)賣(mài)房途徑,是值得參與的活動(dòng)。

          在最近頗受關(guān)注的河南鄭州,2024年全市計劃完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套,凡是通過(guò)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”購買(mǎi)新建商品住房的市民,均可享受現行契稅補貼30%的優(yōu)惠政策。據悉,鄭州市二手住房“以舊換新”將于4月20日開(kāi)始試點(diǎn),試點(diǎn)期限為4月20日至6月30日,限額500套。

          根據鄭州發(fā)布的工作方案記者了解到,鄭州成立了二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作專(zhuān)班,統一調度、統籌協(xié)調。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等六部門(mén)分別在職能范圍內給出相應的便民化服務(wù),如資金監管和擔保服務(wù)、加快辦理交易過(guò)戶(hù)、進(jìn)行契稅補貼、快速辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續、發(fā)放家電消費券、指導協(xié)調商業(yè)銀行制定便利融資政策等。

          嚴躍進(jìn)向記者表示,鄭州此次政策提及對國務(wù)院印發(fā)的《推動(dòng)大規模設備更新和消費品以舊換新行動(dòng)方案》進(jìn)行落實(shí),是從更高的站位理解“以舊換新”工作,同時(shí)具有靈活的操作性和非常務(wù)實(shí)的支持,可視為各地優(yōu)化住房“以舊換新”政策的重要版本,各地后續要進(jìn)一步創(chuàng )新政策,確保政策更加精準。

          一手穩市場(chǎng)、一手抓保障


           
          江西贛州市蓉江新區一處保障性租賃住房施工現場(chǎng)。圖/視覺(jué)中國

          在整個(gè)置換鏈條上,將舊房順利賣(mài)出是第一步,同時(shí)也絕非易事。

          4月8日,58安居客研究院發(fā)布《全國百城二手房市場(chǎng)3月報》。報告顯示,3月全國百城二手房在架房源量環(huán)比增加。其中,一線(xiàn)城市二手房平均在架房源為16.17萬(wàn)套,環(huán)比增加15.8%;二線(xiàn)城市二手房平均在架套數為8.27萬(wàn)套,環(huán)比增加15.1%;三四線(xiàn)城市二手房平均在架套數為2.60萬(wàn)套,環(huán)比增加12.6%。

          一位鏈家門(mén)店的房產(chǎn)中介向《中國報道》記者坦言,今年以來(lái)存量屢創(chuàng )新高,二手房銷(xiāo)售的難度越來(lái)越大,大部分二手房只有大幅降價(jià)才能吸引到買(mǎi)主實(shí)地看房。在由企業(yè)主導的市場(chǎng)化模式下,“以舊換新”同樣面臨如何順利賣(mài)出舊房的難題。

          在近期鄭州推出的試行政策中,國資入場(chǎng)成為亮點(diǎn)。鄭州方面稱(chēng),推進(jìn)鄭州市內8區有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達成換房目的,主要通過(guò)國有保障房運營(yíng)公司收購和市場(chǎng)化交易兩種方式來(lái)完成二手住房的售出。2024年全年計劃完成的10000套“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”任務(wù)量中,通過(guò)鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購和市場(chǎng)化自由交易的,各占5000套。

          據了解,經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評估機構評估,滿(mǎn)足收購條件后,鄭州城市發(fā)展集團有限公司將對住房進(jìn)行收購,資金閉環(huán)操作,加快群眾換房速度。同時(shí),被收購來(lái)的二手房明確將用于保障性租賃住房。

          嚴躍進(jìn)向記者表示,此類(lèi)操作過(guò)去有些城市也有,如江蘇太倉去年就曾明確由國企收購舊房源用于人才住房?!斑@實(shí)際上表明地方政府的'以舊換新’政策和房地產(chǎn)'三大工程’進(jìn)行了有序對接,工作目標更為清晰,也更為對口?!?/span>

          作為近兩年的高頻詞,“三大工程”即規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設,曾在中央經(jīng)濟工作會(huì )議等重要會(huì )議中多次被提及,被認為是落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手,也是穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)效機制和重要切入點(diǎn)。

          長(cháng)期以來(lái),我國商品房和保障房的“雙輪驅動(dòng)”出現一長(cháng)一短,保障性住房建設存在明顯短板。業(yè)界分析認為,目前各地在探索“以舊換新”政策的同時(shí)不斷對其進(jìn)行優(yōu)化,釋放出加強保障性住房建設和供給的積極信號,對于滿(mǎn)足工薪收入群體的剛性住房需求具有重要意義。

          增強政策的可持續性

           
          武漢某售樓大廳里圍滿(mǎn)了前來(lái)咨詢(xún)“以舊換新”活動(dòng)的購房人。圖/長(cháng)江日報

          以舊換新這種新的交易模式能否成為住房市場(chǎng)的主流?又將如何影響樓市?

          以鄭州為例,根據鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局數據,2023年鄭州二手房全年成交10.2萬(wàn)套,按照2024年全年完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套的目標,如果2024年鄭州二手房成交量與2023年相當,那么,通過(guò)“以舊換新”途經(jīng)成交的規模就會(huì )約占到二手房交易總量的十分之一。

          嚴躍進(jìn)認為,“以舊換新”目前仍處在探索階段,通過(guò)該途徑成交的二手房交易量若能占到二手房交易總量的5%就已超出預期,對促進(jìn)二手房樓市有積極作用。此外,“以舊換新”的前提是民眾賣(mài)掉二手房后只能換購新房,將有助于幫助開(kāi)發(fā)商消化庫存。嚴躍進(jìn)的一個(gè)直觀(guān)感受是,政策也受到越來(lái)越多機構投資者的關(guān)注,他們會(huì )測算政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,比如有多少人會(huì )因此購買(mǎi)新房。

          鄭州市某在售樓盤(pán)的一位新房銷(xiāo)售人員也向《中國報道》記者表示,此次“以舊換新”政策有明顯的政府指導意味。鄭州的二手房交易規模在2023年首次超過(guò)新房,“以舊換新”是政府結合市場(chǎng)、需求和客戶(hù)端進(jìn)行的一次改革,目的在于解決新房銷(xiāo)售困難的問(wèn)題。

          “以舊換新”利好一二手住房市場(chǎng),但作為一種相對較新且具有規模效應的交易模式,需注意在推進(jìn)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題并加以改進(jìn)、完善。

          北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,“以舊換新”實(shí)際上是兩個(gè)房屋交易流程的融合,相對更復雜,考慮的點(diǎn)也更多,牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此,流程設置需要更加明確而詳細,流程控制也需要更嚴謹。

          王玉臣同時(shí)建議,購房人想要順利購房,務(wù)必要詳細了解政策內容,審核自己是否具備相關(guān)條件,謹慎選擇房源,仔細查看合同。比如在相關(guān)流程設計中,對舊房的情況需要進(jìn)行相關(guān)的調查核實(shí),如商品房產(chǎn)權證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無(wú)交易限制承諾等。此外,針對置換房屋的業(yè)主個(gè)人也需要注意核實(shí)一些基本問(wèn)題,如征信情況等。

          在國資入場(chǎng)收購二手房方面,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示,雖然在存量房源豐富、供求關(guān)系顯著(zhù)變化的背景下,政府適度低價(jià)收購部分優(yōu)質(zhì)中小戶(hù)型普通商品住房作為保障性租賃住房或人才房具有一定合理性,但大規模收購可能受制于財力與債務(wù)約束,且政府在匹配供需方面并不具備明顯優(yōu)勢,可能會(huì )導致手中房源難以消化,使政策執行陷入困境。

          “為應對地方國資在大規模收購方面面臨的挑戰,民營(yíng)企業(yè)也可以入場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商拿地成本較高,接下來(lái)可以試行'開(kāi)發(fā)商拿房’模式,由它們將二手房收購過(guò)來(lái)做成一個(gè)資產(chǎn)管理平臺?!眹儡S進(jìn)表示,目前各地雖然沒(méi)有明確將此作為一種政策考量,但是一個(gè)可行的方向,總之思路會(huì )越來(lái)越廣闊。

          撰文:《中國報道》記者 陳珂

          責編:張利娟

          編審:趙珺

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